Dr. Levent SÜMER,
PMP, MRICS, Levent.sumer@smrstrategy.com
Gayrimenkul sertifikası hem inşaatı finanse eden hem de vatandaşların birikimleriyle aşamalı olarak konut sahibi olmasına imkân tanıyan bir paylaşımlı mülkiyet yaklaşımını merkeze alan faizsiz tabanlı bir sermaye piyasası ürünü.
Aslında gayrimenkul sertifikası 1990’lı yılların başında ve 2017-2020 yılları arasında iki kez denenmiş eski bir ürün. Ancak piyasada yeteri kadar tanıtılmamış olması ve istenen derinliğe ulaşmaması yeni ihraçların önüne geçmiştir.
Piyasada paylı mülkiyeti konuşurken (ben yıllardır bu konu üzerine çalışmalar yürütüp modeller sunuyorum) İngiltere’deki uygulamalar referans gösteriliyor. Oysa 2017’de Oxford Üniversitesi’nde Executive MBA Programı öğrencilerine vermiş olduğum bir seminerde gayrimenkul sertifikasından bahsetmiş ve Gayrimenkul Bölüm Başkanı Andrew Baum bu ürünün başarılı olması durumunda İngiltere’ye de ihraç edilebilecek inovatif bir araç olduğunu belirtmişti 8 yıl önce.
Ürünün bugün tekrar gündeme alınması, konuta erişilebilirliğin zorlaştığı fiyatların yükseldiği ve finansman maliyetlerinin bu denli yüksek olduğu bir dönemde piyasaya yeni bir soluk getirecektir.
Ürünün piyasada karşılık bulması, ancak derinliğinin artması, diğer gayrimenkul sermaye piyasası araçlarıyla entegre edilmesi (bu entegrasyonu geçen sene yayınlanan The Global Housing Crisis adlı kitabımda tüm alternatifleriyle şematize etmiştim) ve tabana yayılmasıyla mümkündür. Bununla birlikte kentsel dönüşüm projelerini merkeze alan bir kurguyla tebliğin tekrar ele alınması ve odak noktası olarak kentsel dönüşümü finanse edecek bir yapıyı da ihtiva edecek bir formatta uygulama imkânı bulması oldukça kritiktir.
Bununla birlikte bu yazımda, gayrimenkul sertifikasının sanayi projelerinin finansman ve yatırımı için kullanılabilmesine yönelik bir öneri getirmek istiyorum:
1989 ve 2017 yılında iki kez hayata geçirilen ve İstanbul Başakşehir’deki bir konut projesiyle denenmiş olan bu finansal araç, gayrimenkul projelerine küçük yatırımcıların ortak olmasını sağlayarak hem finansman çeşitliliği sunmakta hem de sermayenin tabana yayılmasına hizmet etmektedir. Peki, bu araç sadece konut projeleri için mi geçerli? Organize Sanayi Bölgesi (OSB) yatırımları gibi büyük ölçekli altyapı ve üretim projelerinde de kullanılabilir mi?
Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan sanayinin hızla gelişmesi, organize sanayi altyapısının iyileştirilmesi ve daha planlı, teknoloji odaklı ve sürdürülebilir sanayi alanlarının oluşmasıyla mümkündür. Gayrimenkul sertifikaları konut edinmenin yanı sıra bir yatırım ve finansman aracı olarak sanayi bölgelerinin inşaatı için de kullanılabilir. Bireysel, kurumsal, yerli ve yabancı yatırımcıların yeni sanayi alanlarının inşaat sürecinden başlayarak sertifikalar vasıtasıyla kurulacak ekosisteme dahil olması bu yatırımlara hem finansman bulma hem de ilerleyen aşamada burada üretim yapacak firmaların getirilerine yatırımcıyı ortak etme imkânı verebilir. Bunun için de gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul yatırım fonu ve/veya girişim sermayesi yatırım fonu ile entegre edilebilecek yeni bir ekosistem ile sunulabilir.
Gayrimenkul sertifikaları, metrekare bazında ihraç edilen ve nihayetinde bir bağımsız bölüme dönüşen bir yapı gerektirir. OSB’lerdeki fabrika parselleri, sanayi yapıları veya ofis alanları, bu anlamda konut projeleri kadar standart olmasa da projelendirme aşamasında sertifika sistemine uygun bir modüler yapı tasarlanarak örneğin, “her biri 1.000 m² üretim tesisi alanı olan 100 sanayi parseli” gibi bir mekanizma ile sistem OSB’lerde uygulanabilir.
OSB yatırımları, konut alıcısından farklı ve daha nitelikli bir yatırımcı profili hedefleyeceğinden gayrimenkul sertifikası ile OSB içindeki sanayi parsellerine yatırım yapılması, yüksek potansiyel arz edebilir. Yatırımcılar, bu parsellerden pay alarak hem arsa değeri artışından faydalanabilir hem de kira getirisine ortak olabilir. Hatta kurumsal yatırımcılar fonlar vasıtasıyla bu sertifikaları alabilir.
Bir OSB yatırımında, yatırımcıya sadece bağımsız bölüm tahsisi sunabileceği gibi aynı zamanda gelir paylaşım modeli de sunulabilir. Örneğin, geliştirici firma, inşa ettiği üretim tesislerini kiraya verip, gelirini sertifika sahipleriyle orantılı biçimde paylaşabilir. Bu da tıpkı gayrimenkul yatırım fonlarına benzer hibrit bir yapı oluşturabilir.
Türkiye’nin üretim ve ihracat kapasitesini artırmak için planlanan yeni OSB’ler, ciddi finansman ihtiyacı doğurmaktadır. Bu finansmanı yalnızca banka kredileriyle veya kamu bütçesiyle karşılamak yerine, sermaye piyasası araçlarıyla çeşitlendirmek akılcı olacaktır. Gayrimenkul sertifikası, bu noktada yenilikçi bir alternatif olarak öne çıkabilir. Ancak bunun için hukuki çerçevenin, SPK mevzuatının ve proje tasarımlarının buna uygun hale getirilmesi gerekir. OSB içinde yer alacak modüler sanayi yapılarının ya da ortak altyapı yatırımlarının sertifikalandırılarak yatırımcılara sunulması, Türkiye’de sermayenin reel sektörle daha entegre hale gelmesine katkı sağlayacaktır.
Sunduğu faizsiz finansman imkânı, borsada işlem görmesi adına daha likit olması ve ikincil piyasada işlem görme avantajı, geliştiricinin özsermaye yükünü azaltması ve yatırımcıya sanayi yatırımlarına da ortak olma imkânı veren ‘sanayi gayrimenkul sertifikaları’nın da piyasaya sunulmasını bekliyorum.
Kaynak: Sanayi Gazetesi