Dr. Cihan YALÇIN, SRG Mühendislik Danışmanlık Ltd Şti, Kurucu Genel Müdür
Cihan ODABAŞI, Global Karma Organize Sanayi Bölgesi Müdürü
Son yıllarda uluslararası literatürde ve finans çevrelerinde dikkat çeken temel eğilim, sanayi alanlarının değerinin giderek daha fazla risk temelli unsurlarla ilişkilendirilmesidir. Aynı büyüklükte ve benzer konumda olan iki sanayi parselinin, operasyonel süreklilik açısından farklı performanslar sergileyebildiği görülmektedir. Bu fark, çoğu zaman metrekare hesabıyla açıklanamamakta; altyapı dayanımı, enerji sürekliliği, lojistik esneklik ve yönetişim kapasitesi gibi unsurlar belirleyici hâle gelmektedir.
Bu çerçevede “direnç kapasitesi” kavramı, sanayi gayrimenkulü değerlemesinde yeni bir anahtar değişken olarak öne çıkmaktadır. Direnç kapasitesi; bir sanayi alanının şoklara karşı ne ölçüde ayakta kalabildiğini, üretimi ne kadar sürede yeniden başlatabildiğini ve beklenmedik koşullara nasıl uyum sağladığını ifade etmektedir. Bu kavram yalnızca çevresel risklerle sınırlı değildir. Enerji arz kesintileri, tedarik zinciri aksamaları, iş gücü dalgalanmaları ve düzenleyici değişimler de direnç kapasitesinin parçası olarak değerlendirilmektedir.
Dünya genelinde sanayi yatırımlarının yön değiştirdiği gözlemlenmektedir. Yatırımcılar ve finans kuruluşları, sanayi gayrimenkullerini değerlendirirken artık yalnızca bugünkü gelir potansiyeline değil, gelecekteki belirsizlikler karşısındaki performansına da bakmaktadır. Bu yaklaşım, sanayi alanlarını “statik varlıklar” olmaktan çıkarıp, “dinamik üretim ekosistemleri” olarak ele alan bir bakış açısını beraberinde getirmektedir. Bu bağlamda altyapı kalitesi, veri ve izleme sistemleri, bakım yönetimi ve kurumsal koordinasyon, doğrudan değerlemenin bir parçası hâline gelmektedir.
Direnç kapasitesinin en somut boyutlarından biri de afet riski ile ilişkilidir. Deprem, sel, aşırı sıcaklıklar ve yangın gibi afetler, sanayi üretimi açısından yalnızca fiziksel hasar riski değil; uzun süreli üretim kaybı ve tedarik zinciri kırılmaları anlamına gelmektedir. Son yıllarda yaşanan büyük ölçekli afetler, sanayi tesislerinin ve organize sanayi bölgelerinin afetlere karşı hazırlık düzeyinin, ekonomik kayıpları belirleyen en kritik faktörlerden biri olduğunu göstermektedir. Bu nedenle afet riskinin sanayi gayrimenkulü değerlemesinde tali bir unsur olarak değil, temel bir parametre olarak ele alınması gerekmektedir.
Afetlere karşı dirençli sanayi alanları, yalnızca daha sağlam binalara sahip olan alanlar değildir. Erken uyarı sistemleri, acil durum planları, alternatif enerji ve su kaynakları, lojistik yönlendirme kabiliyeti ve kurumsal kriz yönetimi kapasitesi, bu direncin ayrılmaz parçalarıdır. Aynı bölgede yer alan iki sanayi tesisinden biri, afet sonrası haftalarca üretime ara verirken; diğeri günler içinde faaliyetlerine dönebilmektedir. Bu fark, metrekareyle değil, dirençle açıklanabilmektedir.
Bu yeni değerleme yaklaşımı, Organize Sanayi Bölgeleri açısından da önemli sonuçlar doğurmaktadır. OSB’ler bugüne kadar büyük ölçüde arsa üretimi ve altyapı sunumu üzerinden değerlendirilmiştir. Oysa yeni dönemde OSB’lerin değeri, sundukları kurumsal ve operasyonel güvence ile ölçülmektedir. Afet yönetimi kapasitesi yüksek, enerji ve lojistik alternatifleri olan, firmalar arası koordinasyonu güçlü OSB’ler, yatırımcı gözünde daha yüksek bir değer üretmektedir. Bu durum, OSB yönetimlerinin rolünü de yeniden tanımlamaktadır.
Türkiye açısından bakıldığında, sanayi gayrimenkullerinin değerlemesinde bu yeni mantığın giderek daha fazla önem kazanacağı açıktır. Ülkenin jeolojik ve iklimsel özellikleri, afet risklerini göz ardı etmeyi mümkün kılmamaktadır. Buna ek olarak, küresel tedarik zincirlerindeki kırılganlıklar ve enerji piyasalarındaki dalgalanmalar, sanayi alanlarının dayanıklılığını stratejik bir konu hâline getirmektedir. Bu bağlamda, sanayi alanlarının değeri yalnızca bugünkü üretim kapasitesiyle değil; yarın üretime devam edebilme gücüyle ölçülmektedir.
Sonuç olarak, sanayi gayrimenkulünde yeni dönem, değerlemenin matematiğini değiştirmektedir. Metrekare hâlâ önemlidir; ancak tek başına yeterli değildir. Gerçek değer, bir sanayi alanının ne kadar büyük olduğu değil ne kadar dayanıklı, uyarlanabilir ve sürdürülebilir olduğuyla ilgilidir. Afetlere, piyasa dalgalanmalarına ve operasyonel risklere karşı güçlü bir direnç kapasitesi sunan sanayi alanları, geleceğin kazananları arasında yer alacaktır. Bu yeni değerleme mantığını erken kavrayanlar, yalnızca daha doğru fiyatlama yapmakla kalmayacak; aynı zamanda sanayinin geleceğini daha sağlam temeller üzerine inşa edecektir.
Kaynak: Haber Merkezi