Milyonlarca insanı yakından ilgilendiren yeni aidat yasası resmiyet kazandı. Bu nedenle gayrimenkul hukukçuları ve sektör uzmanları yeni mevzuatı inceleme altına aldı. Sonuç olarak bu adım yöneticilerin keyfi bütçe yapma dönemini tamamen bitiriyor. Yönetimler artık sınırsız avans toplayamayacak. Çünkü yeni yasa aidat artışlarına genel kurul toplanana kadar net bir sınır koyuyor. Artışlar yeniden değerleme oranını hiçbir şekilde aşmayacak.
Hukukçular fahiş site aidatlarına karşı başlayan uygulamaları detaylıca analiz etti. Özellikle yeni kurallar fahiş artışların önüne set çekiyor. Keyfi işletme bütçesi uygulamaları da bu sayede son buluyor. Böylece taraflar arasındaki uyuşmazlıklar büyük ölçüde azalıyor.
Resmi Gazete yeni kanun metnini ilan etti. Bu metin Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanun adını taşıyor. Ayrıca yeni mevzuat 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik içeriyor. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu metni hazırladı. Fakat zemin temel etüt kuruluşları hizmetini içeren kısım hemen başlamayacak. Bu bölüm 31 Aralık 2026 tarihinde devreye girecek. Kalan hükümler ise 22 Mayıs itibarıyla yürürlüğe girdi. Bu doğrultuda uzmanlar gelişmelere yönelik önemli açıklamalar yaptı.
Tartışma konusu olan uygulamaların önüne geçiliyor
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz yeni Kat Mülkiyeti Kanununu yorumladı. Kiraz bu değişiklikle önemli bir eşiği aştıklarını aktardı. Çünkü site ve apartman yönetimlerinde ciddi tartışmalara yol açan eski durumlar artık bitti. Eski dönemde yönetimlerde zaman zaman yolsuzluk iddiaları gündeme geliyordu. Öte yandan kötü niyetli kişiler sitelerin kontrolünü ele geçiriyordu. Sonuç olarak hazırlanan maddeler tüm bu olumsuzlukları engelliyor.
Eski sistemde yönetimler işletme bütçesini tamamen serbest hazırlıyordu. Herhangi bir üst sınır bulunmuyordu. Zira işletme bütçesi aidatların temelini oluşturuyor. Ancak eski nizamname kiracıları yüksek aidatlara mahkum ediyordu. Bu sebepten dolayı mal sahipleri genel kurul toplanana kadar çaresiz kalıyordu. Kat malikleri genel kurullara genel olarak az katılım gösteriyordu. Bu düşük katılım ise kötü niyetli yönetimleri cesaretlendiriyordu. Sonunda bu kötü tablo sürekli devam ediyordu. Bu yüzden sitelerde çekilmez aidat rakamları ortaya çıkıyordu.
Ayrıca yeni mevzuat yönetimlerin yetkilerini kısıtlayıcı maddeler getiriyor. Yönetimler işletme bütçesini keyfi hazırlayamayacak. Örneğin yeni bütçe sadece 3 ay için geçerli kalacak. Aidatlardaki artış ise yeniden değerleme oranını geçmeyecek. Bu nedenle yönetimlerin üç ay içerisinde kat malikleri genel kurulunu toplaması gerekiyor. Böylelikle genel kurul yeni aidatları belirleyecek. Bu aidatlar sonraki dönem için geçerlilik kazanacak.
Yöneticinin tekrar avans yoplama yetkisi kalktı
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel geçmişte uygulanan sistemi anlattı. Buna göre yönetici bir takvim yılı içinde harcamalar için avans toplayabiliyordu. Bu harcamaları bina ve site adına yapıyordu. Üstelik yönetici kat malikleri toplantısını beklemiyordu. Herhangi bir karar olmadan kendi belirlediği rakamı istiyordu.
Yöneticiler kendi inisiyatifiyle hareket ediyordu. Maliklere danışmadan yüksek ve keyfi avans topluyordu. Çünkü para bitince tekrar avans talep etme hakkı vardı. Maliklerin toplantılara gelmemesi ise denetimi engelliyordu. Aynı zamanda kiracıların bu yüksek rakama itiraz hakkı bulunmuyordu. Sonuç olarak yeni kararlar yöneticinin tekrar avans toplama yetkisini tamamen kaldırıyor. Kısacası malikler işletme projesini onayladığında avans uygulaması tamamen bitecek.
Genel kurulda yapılacak aidat zammında üst sınır bulunmuyor
Ali Yüksel yasanın eski halini tekrar hatırlattı. Eski sistemde yönetici yılbaşında işletme projesi hazırlıyordu. Aidatları tek başına belirliyordu. Oysa yapılan yeni değişiklikle kat maliklerinin yetkisi artıyor. Malikler işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında söz sahibi oluyor. Bu sayede mevzuat yöneticilerin keyfi aidat toplamasının önüne geçiyor. Avans toplama yetkisini de kısıtlıyor.
Yönetici artık yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek. Üstelik bu geçici proje en fazla üç ay geçerli kalacak. Bu süreçte aidatlar yeniden değerleme oranı kadar artacak. Çünkü kanun keyfi aidat artışlarını engellemeyi amaçlıyor. Buna karşılık kat malikleri genel kurulunda durum değişiyor. Genel kurulda belirleyecekleri aidat artışları için bir üst sınır olmayacak. Ayrıca toplu yapılarda yönetim planı değişikliği kolaylaşıyor. Kanun koyucu aranan çoğunluk oranını aşağı çekti. Eski oran 5’te 4 iken yeni oran 3’te 2 oldu. Fakat binası bireysel olan yerlerde durum değişmedi. Oran halen 5’te 4 olarak kalıyor.
Kat malikleri kurulu dışında yapılan sınırsız aidat artışları bitecek
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı değişiklikleri yorumladı. Milyonlarca vatandaşın yaşadığı alanlarda önemli bir eşik aşıldı. Çünkü yeni dönemle birlikte aidat artışları düzene giriyor. Yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçleri başlıyor. Bu nedenle sektör temsilcileri atılan adımları çok olumlu buluyor. Bu adımları site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı olarak görüyorlar.
Dernek yetkilileri düzenlemeleri sektör adına büyük bir kazanç olarak tanımladı. Özellikle yeni kurallar kat malikleri kurulu dışındaki artışları sınırlandırıyor. Kurul dışında yüksek aidat artışı kimse yapamayacak. Sonuç olarak yeni yasalar vatandaş açısından koruyucu bir model oluşturuyor. Yönetimler artık mali gerekçe göstermeden aidat belirleyemeyecek. Kontrolsüz artışlar son bulacak. Şüphesiz bu yeni yaklaşım site sakinlerinin mağduriyetini azaltacak. Ayrıca düzenleme yönetimlere hesap verme yükümlülüğü getiriyor.
Büyük sitelerin yönetim planı değişikliklerinde karar alma süreçleri kolaylaştı
Suat Sandalcı toplu yapılardaki yönetim planı değişikliklerine değindi. Sandalcı bu değişikliklerde aranan çoğunluk şartının değiştiğini belirtti. Çünkü yeni oranlar büyük sitelerde karar alma süreçlerini kolaylaştıracak. Ayrıca bu değişiklikler gelecekteki yeni bir kanuna altyapı oluşturuyor. Uzmanlar Müstakil Site Yönetimi Kanunu bekliyor. Kısacası sektörde asıl büyük dönüşüm bu müstakil düzenlemeyle gerçekleşecek.
Yeni modelde site yönetim şirketleri için lisans uygulaması gündeme geliyor. Böylece denetim süreçleri daha sıkı hale gelecek. Mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici uygulamaları başlayacak. Sonuç olarak herkesin kolayca site yöneticisi olduğu dönem bitiyor. Site yönetim şirketi açmak da kolay olmayacak. Önümüzdeki dönemde sektör daha kurumsal bir yapıya dönüşecek. Lisanslı ve eğitimli kişiler sektörü denetleyecek.
Uyuşmazlıkların azaltılması hedefleniyor
Gaymenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer geçmiş zamanlardaki davaları hatırlattı. Çünkü eski sistemde kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ihtilaflar sürekli artıyordu. Bu durumdan dolayı sulh hukuk mahkemeleri yoğun çalışıyordu. Mahkemelerdeki dosya yükü her geçen gün yükseliyordu. Yeni değişiklik fahiş aidat artışlarının önüne geçiyor. Ayrıca yönetimler plan değişikliklerini daha kontrollü yapıyor. Böylelikle ortaya çıkan uyuşmazlıklar büyük oranda azalıyor. Malik iradesinin zayıflaması sorunu da çözülüyor.
Yeni düzenleme malik iradesinin korunmasını esas alıyor. Bu nedenle ortak yaşam kuralları daha demokratik şekilde netleşecek. Kanun yönetim planının keyfi şekilde değiştirilmesini engelliyor. Sonuç olarak düzenleme maliklerin hukuki güvencesini artıracak. Malikler aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve kiralama sınırlamaları gibi konularda haklarını koruyacak.
Kısa vadede olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir
Avukat Çiğdem Kezer düzenleme sonrası yönetim şirketlerinin durumunu ele aldı. Şirketlerin yetki sınırları ve hizmet bedelleri tartışma yaratabilir. Sözleşme fesih süreçleri daha fazla dava konusu olabilir. Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de ilk etapta yoğunluk yaşanabilir. Kısa vadede iptal davaları ve aidat itirazları artış gösterebilir. Yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri de yükselebilir. Fakat düzenleme uzun vadede yönetim süreçlerinde şeffaflığı artırıyor. Çünkü kanun aidatların denetlenebilirliğini yasal güvenceye alıyor. Özetlemek gerekirse bu yeni sistem kat maliklerinin haklarını güçlendiriyor. Bu yönüyle tam bir reform niteliği taşıyor.