Dr. Levent Sümer, PMP, MRICS
Levent.sumer@smrstrategy.com
23 Nisan Çarşamba günü Silivri merkezli olarak gerçekleşen İstanbul depremi ve sonrasında yaşanan artçı sarsıntılar, birçok kişide korku ve paniğe yol açarken beklenen büyük İstanbul depremi konusunda tartışmaları yeniden alevlendirdi. Bazı araştırmacılar bu deprem büyük depremin habercisi derken bazıları ise yaşanmış olan 6.2 şiddetindeki depremden sonra İstanbul’da korkulacak başka bir deprem beklenmediğini belirtti.
Yer bilimi benim uzmanlık alanım olmadığı için her iki tarafın görüşlerini yorumlamaktan öte dikkatleri başka bir boyuta çekmek istiyorum bu yazımda. Öncelikle son depremde can kaybının olmaması sevindirici. Öte yandan 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş ve Gaziantep depremleri dahil geçmişte yaşadığımız depremlerde gözlemlediğimiz “deprem değil bina öldürür” gerçeğinin bir kez daha konuşulmaya başlandığını, konuşulmak zorunda olduğunu belirtmek gerek.
Ülkemiz bir deprem ülkesi ve topraklarımızın altından geçen birçok fay hattının dönem dönem orta veya büyük ölçekte depremler ürettiği bir gerçek. Bu realite, bizleri inşaat yatırım kararı aşamasında zemin etütleri yaparak doğru zeminde inşaat yapmaya seçmeye, zemin taşıyıcılığına ve deprem ivme katsayılarına (deprem olma risk olasılık ve şiddetine) göre doğru statik hesap yapmaya (hatta doğru yapı türünü-betonarme, çelik, ahşap, vb. seçmeye), doğru boyutlandırmaya, tasarıma ve teknik şartnamelere uygun üretimden kaliteli işçilik ve etkin denetime kadar birçok hususu “doğru” yapmaya götürüyor.
Yani öncelikle teknik, yasal, çevresel, sosyal hatta tarihsel gerçeklik ve çerçevelere uygun olarak tüm herşeyi kuralına göre yapmak ve sonrasında yaşanabilecekleri takdir-i İlahi olarak değerlendirmek gerek.
Son deprem başta içinde yaşadığımız konutlar olmak üzere tüm binaların ivedilikle depreme karşı analiz edilmesini ve riskli yapıların bir an önce güçlendirme veya yıkıp-yeniden yapılmak suretiyle yenilenmesini zorunlu kılıyor. Bu yapıların içerisine okullar, hastaneler, ofisler, fabrika ve üretim tesisleri dahil.
Kentsel dönüşüm sadece konut özelinde konuşulan bir olgu iken aslında birçoğumuzun neredeyse her gün evde geçirdiğimiz vakitten daha fazla vakti geçirdiğimiz işyerlerimizin de depreme karşı hazırlığının aynı titizlik ve hassasiyetle konuşulması ve aksiyon alınması gereken ciddi bir konu. Gerek iç ticaret gerekse ihracat açısından ülkemizin üretim üsleri olan sanayi sitelerindeki fabrika ve ofislerin de bu çerçevede gözden geçirilmesi oldukça önemli.
Konunun bütünleşik bir bakış açısıyla ele alınması, topyekün bir ülke politikası ile öncelikli olarak hayata geçirilmesi gereken projelerin başına konması gerekmekte.
Önceki ay İzmir’de İMO’nun davetlisi olarak katıldığı Deprem Günleri Etkinliği kapsamında altını çizdiğim hususların arasında özellikle kentsel dönüşümün finansmanı konusunda yüksek faiz oranlı banka kredileri yoluyla finansmanın sürdürülebilir olmadığı ve katılımcı finansman ekosistemine ihtiyaç olduğu yer alıyordu.
2024 yılının Temmuz ayında ilk tebliği yayınlanan ve halihazırda kurulu 33 adet fonla 34 milyar TL büyüklüğe ulaşan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (P-GYF), önemli bir gayrimenkul sermaye piyasası enstrümanı olarak kentsel dönüşümde kullanılabilir. Ancak P-GYF’lerin kentsel dönüşüm projelerinin finansmanının da içerecek şekilde gözden geçirilmesi, mevzuatta bu alandaki boşluk, kısıt ve eksikliklerin (fondan projeye para çıkışı, bina tamamlama sigortasında fon ve sigorta arasındaki risk dağılımı, konut harici riskli yapıların da P-GYF tarafından finanse edilebilmesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini doğrudan fona devredebilmesi vb.) ivedilikle giderilmesi gerek. Bununla birlikte kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında kitle fonlama ve gayrimenkul sertifikalarının da finansman ekosistemine dahil edilmesi önemli. Bu konuda kamu otoriteleri, gayrimenkul finansmanı alanında çalışan akademisyenler, portföy yöneticileri, gayrimenkul proje geliştiricileri ve sivil toplum örgütlerinin dahil olduğu bir çalıştay yapmak ve sonucuna göre de mevzuatta acilen düzenlemeler yapmak gerek.
Özetle, depremin ne zaman ve hangi şiddette geleceğini bilemeyiz ancak binalarımızı güçlendirmek veya yıkarak yenilerini yapmak, bunun için hızlı finansal çözümler üretmek bizim elimizde. Bu konuda geçen Kasım ayında Palgrave McMillan tarafından yayınlanan “Global Housing Crisis adlı kitabımda gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, emeklilik fonları, İslami finansman modeli olan azalan ortaklık ve gayrimenkul sertifikalarının yer aldığı sürdürülebilir finansman modellerimi kentsel dönüşüm projelerinde uygulamamız mümkün. Bu modellerin detaylarını gelecek yazılarımda paylaşacağım.
Kaynak: Sanayi Gazetesi