Dr. Levent SÜMER, PMP, MRICS,
Levent.sumer@smrstrategy.com
Türkiye’de her geçen gün daha da derinleşen konuta erişilebilirlik krizi, sadece sosyal değil, aynı zamanda finansal bir darboğaz haline gelmiştir. Enflasyonla eriyen alım gücü, yüksek faiz oranları sebebiyle kredilere erişim sorunu, artan arsa ve inşaat maliyetleri, yatırımcıya odaklı konut üretimi ve artan kira yükü nedeniyle, toplumun çok büyük bir kısmı barınma ihtiyacını piyasa içinde karşılayamaz duruma gelmiştir. Oysa konut, yalnızca bir ihtiyaç değil; bireyin ekonomik güvenliğini, ruhsal durumunu, mutluluk seviyesini, toplumsal istikrarı ve üretim gücünü doğrudan etkileyen bir unsurdur.
Geçen yıl yayınlanan “The Global Housing Crisis” adlı kitabımda konut sahibi olmanın psikolojisini 13 temel kategoride değerlendirmiştim: mutluluk, öz saygı, zihinsel sağlık, fiziksel sağlık, aidiyet hissi, güvenlik, emniyet, yatırım ve tatmin duygusu. Bu faktörleri dikkate almadan geliştirilecek konut politikaları ya eksik kalacak ya da toplumun genelinin ihtiyacını karşılamaktan uzak kalacaktır.
(Sümer, 2024)
Bu bağlamda dünyada konut politikalarının kamu ve özel sektörü içerecek şekilde bir çerçevede ele alındığını ve Singapur, Malezya gibi bazı ülkelerde belli ölçüde başarı sağladığını görmekteyiz.
Bu yazım, PPP olarak bilinen ve kamu yatırım projelerinin finansmanında ülkemizde de uygulanmakta olan kamu-özel ortaklığını yeni bir perspektiften ele alarak 4P – Public- Private-People Partnership (kamu-özel-halk ortaklığı) olarak ortaya koyan yeni konut ekonomisi üzerine olacak.
Aslında bu yaklaşımı ilk defa 2017 yılında dile getirmiş ve emeklilik fonlarındaki birikimlerimizi yatırım projelerine yönlendirerek projelerin finansmanında kullanmayı ve buradan elde edilecek gelirlerin yine emeklilik fon getirisi olarak yatırımcı olan halka döndüren bir ekosistem tasarlamıştım. Köprü, otoyol, hastane, altyapı, enerji yatırımları başta olmak üzere her türlü yatırım için uygulanabilecek olan bu modelde kredi veren banka ve finans kuruluşlarının da ortak kurulacak olan bir yatırım fonu mekanizması üzerinden projelerin karına ortak olduğu bu yaklaşım işletmelerin finansmanı, kentsel dönüşüm ve konut finansmanında da uygulanabilecek bir çerçevededir.
“4P” ifadesini de bu çerçevede 2023 yılında yine Palgrave MacMillan tarafından yayınlanan “The World Economy and Financial System” adlı kitabımda kullanmıştım.
Konuyu konut özelinde değerlendirirsek 4P modelini kamu, özel sektör ve halkın birlikte, finansal riskleri ve kazançları paylaşarak konut üretiminde ortaklık kurması olarak ifade etmek mümkündür.
Bu modelin isminden de anlaşılacağı üzere 3 sac ayağı vardır (Kamu, Özel Sektör, Halk):
KAMU: STRATEJIK PLANLAMA VE TEŞVIK MEKANIZMASI
Konut politikalarında devletin rolü stratejiktir. Kamu, üst ölçekten şehirlerin ihtiyaçlarının tespiti, yatırım programları, istihdam olanakları ve nüfus planlaması ekseninde kentsel planlama, imar planlaması, arsa temini, finansal teşvikler yoluyla konut üretim sürecinin en başında yer almalıdır. Ayrıca sosyal konut ve kiralık konut üretimi için de yerel yönetimlerle işbirliği içerisinde olmalıdır.
ÖZEL SEKTÖR: GETIRI-KAMU FAYDA DENGESI
Özel sektör, konut üretiminde teknik bilgi, tecrübe, hız ve ölçek ekonomisi açısından büyük bir avantaja sahiptir. Ancak bu potansiyelin kamu yararına hizmet etmesi için bazı avantajlar ve destekler gerekir. Örneğin sosyal konut üretiminde yer alan firmalara vergi muafiyet ve indirimi ve sabit getirili kira sözleşmeleri gibi teşvikler sunulabilir. Bu hem riskleri düşürücü etki oluşturur hem de girişimciyi sosyal projelere yönlendirir.
PEOPLE: FINANSAL ORTAKLIK VE DAYANIŞMA EKONOMISI
Modelin en kritik unsuru People, yani Halk, son tüketici olmaktan öte üretimin ortağı olmalıdır. Paylaşımlı mülkiyet modelleri ile birey finansman sürecinde konutun %30-40’ını satın alırken, geri kalanını kamu veya yatırımcı ortaklık yoluyla finanse eder. Böylece sermaye girişi bölünür, borç riski azalır, hem üretici hem de tüketici finansman maliyetleri aşağı çekilir.
Konut yapı kooperatifleri ve bu kooperatiflerin sermaye piyasasına tabi profesyonel hali olarak tabir ettiğim Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, kitle fonlama ve gayrimenkul sertifikaları bireysel tasarrufların kolektif finansmana dönüşmesini sağlar. Bu modelde her hane katkı payı ödeyerek hem maliyetleri düşürür hem de yatırımın ortağı olur. Sistem, emeklilik fonlarındaki birikimlerin kurulacak Konut Fonlarına yönlendirilmesi ile de birikimlerin konut edinme, devlet katkı paylarından konut edinmek için faydalanma gibi doğrudan halkın ihtiyacını karşılayacak bir amaca hizmet etmesine olanak tanır.
Bu yaklaşımlar, hane halkının sınırlı gelirine rağmen konut sistemine yatırımcı olarak entegre olmasını sağlar. Kayıt dışında yer alan yastık altı altınlar ve bankalarda vadeli ve vadesiz hesaplarda duran birikimler ekonomiye kazandırılır. Faizlerin düşmesine ve piyasa dengesinin oluşmasına yardımcı olur. Finansal erişim, yalnızca banka kredisiyle değil, bu tür katılım odaklı modellerle sürdürülebilir hale gelir. Sosyal, çevresel ve yönetişimsel (ESG) perspektiften uzun vadeli yabancı yatırımcılar da bu bağlamda sisteme entegre edilir.
SONUÇ: YENI BIR KONUT EKONOMISI MÜMKÜN
4P modeli, klasik kamu-özel işbirliğini bir adım ileriye taşıyarak, halkı pasif tüketici değil, etkin finansal aktör olarak konumlandırır. Bu model sayesinde hem konut arzı çeşitlenir, hem yatırımcı için sürdürülebilirlik sağlanır, hem de sosyal adalet güçlenir. 4P modeli, Türkiye’de barınma hakkını ekonomik bir ayrıcalık olmaktan çıkarıp, sosyal bir hakka dönüştürmeyi amaçlayan bir yol haritasıdır. Bu yaklaşım, yalnızca teknik çözümleri değil, aynı zamanda toplumsal bir uzlaşmayı ve dayanışmayı da temsil eder.
Kaynak: Sanayi Gazetesi