OSB Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan 05.09.2024 tarihli değişiklik ile özellikle ön tahsis ve tahsise yönelik Bakanlık ile OSB iç denetiminin artırıldığı görülmektedir. Bu doğrultuda hem ön tahsis hem tahsis aşamalarında özellikle katılımcı tüzel kişiler açısından ek bir denetim mekanizması getirilmiştir. Yönetmeliğin m. 61/f.5 uyarınca getirilen “Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilir. OSB, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceler. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilir ve parsel tahsisi iptal edilir. Tahsisi iptal edilen şirkete tahsis için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve bu yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan şirket, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.” hükmünü uyarınca;
- Öncelikle yapılacak ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde Bakanlık onayı olmadan katılımcı tüzel kişide hakim ortak yapısının değiştirilemeyeceği hükmünün yer alması gerektiği,
- Katılımcı şirketin hakim ortak yapısının onay alınmaksızın değiştirilmesi halinde bunun doğrudan spekülatif işlem olarak değerlendirileceği,
- Katılımcı ortaklık yapısının yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamalarında OSB tarafından denetleneceği,
- Madde hükmüne aykırı işlem yapan şirketlere yönelik olarak OSB tarafından tahsis bedelinin tazminatsız ve yeniden değerleme yapılmaksızın geri ödenerek tahsisin iptal edileceği,
- Güncel bedelden 3. Kişilere yeniden tahsis yapılabileceğine karar verilmiştir.
Yönetmelikle getirilen bu yenilikle birlikte katılımcıların ortaklık yapısında gerçekleşecek %49’u aşan pay devirlerine yönelik işlemlerin açıkça ön tahsis ve tahsis hakkının devrine yönelik işlemler olarak kabul edileceği ve tahsis hakkının bu yolla devrinin engelleneceği, bu hususların denetiminin OSB tarafından yapılacağı kabul edilmiştir.
OSB’lere, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamalarının her birinde ayrı ayrı katılımcı şirketin ortaklık pay durumunu inceleme yükümlüğü getirilmiştir. Bu açıdan bakıldığında OSB’lerin şirket ortaklık hisse yapısını incelemeyi nasıl bir denetim yürüterek yapacağı ise yönetmelikte açıklanmamıştır. Oysa OSB’lerin elinde ortaklık yapısını değerlendirmesi için ticaret sicil kayıtları ile katılımcı şirketin sunacağı kaynaklar dışında bir denetim mekanizması veya veri toplama yöntemi bulunmamaktadır. Kanımca çok ortaklı katılımcı şirketlerin ortaklık yapısının denetiminin yapılması için katılımcıya pay defteri ibrazı ve paylarının hamiline yazılı olarak senede bağlanmış şirketler açısından Merkezi Kayıt Kuruluşu kayıtlarının ibrazı yükümlülüğünün getirilmesinin gerektiği açıktır. Aksi halde gerekli denetimin OSB’ler tarafından yerine getirilmesi mümkün olmayacak, yönetmelik maddesinin amacı yerine getirilemeyecektir.
Elbette ki tüzel kişiler açısından yapılacak hisse devirleri ile tahsis hakkı devrinin denetime tabi olması amacıyla yeni maddenin getirilmesi oldukça olumludur. Ancak belirtmek gerekir ki şirketlerin ortaklık yapısının denetimi ve bunun kontrolü sadece bir yönetmelik maddesi ile gerçekleştirilebilecek bir husus değildir. Geleceğin üretim merkezleri olan OSB’lerde katılımcıların sadece tek veya az ortaklı anonim şirketler değil halka açık ve çok ortaklı şirketlerin de olabileceğini hesap ederek yeni yasal düzenlemelerin yapılması gereği açıktır.
Uygulamaya yönelik ise 05.09.2024 tarihinden itibaren tüm OSB’lerin tüm ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde maddenin uygulanabilmesi için ön şart olan “Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususunun” klozuna yer vermesi zorunluluğu kesinlikle atlanmamalıdır.