Ceylan Köseoğlu
Türkiye’nin üretim lokomotifi olan Küçük Sanayi Siteleri (KSS), sadece bir inşaat projesi değil; kooperatifler kanunundan imar mevzuatına, finansman yönetiminden afet risklerine kadar uzanan çok katmanlı bir hukuki süreç yönetimi gerektiriyor. Avukat Arb. İrem Aydoğan, KSS kurulum aşamasında yatırımcıların karşılaştığı riskleri ve çözüm yollarını Sanayi Gazetesi için analiz etti.
“KSS kurulumu çok katmanlı bir süreç”
Türkiye’de küçük sanayi sitesi (KSS) yatırımlarının her geçen yıl arttığını belirten Av. Arb. İrem Aydoğan, sürecin görünenden çok daha karmaşık bir hukuki zemine oturduğunu ifade etti. Aydoğan, KSS kurulumunun başta 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu olmak üzere; imar mevzuatı, organize sanayi bölgeleri mevzuatı ve yapı-ihale süreçleriyle kamu destek mekanizmalarının birlikte yürütüldüğü çok katmanlı bir süreç olduğunu kaydetti. Uygulamada birçok KSS projesinin arsa seçimi, imar, finansman ve kooperatif içi anlaşmazlıklar nedeniyle ya yıllarca geciktiğini ya da ciddi davalarla karşılaştığını belirten Aydoğan, “Teknik olarak yapılabilen bir projenin hukuken ve finansal olarak sürdürülebilir hale getirilmesi en kritik konudur” dedi.
Yargıya taşınan en sık sorunlar: kooperatif ve imar çıkmazı
Türkiye’de KSS projelerinde en sık karşılaşılan hukuki sorunların birkaç ana başlıkta toplandığını ifade eden Aydoğan, bunları madde madde anlattı;
- Kooperatif İçi Uyuşmazlıklar: Aidat borçları, genel kurul ve yönetim kurulu kararlarının iptali, usulsüz oy kullanımı ve ortaklıktan çıkarma işlemleri en yaygın dava türlerini oluşturuyor. Arsa ve
- İmar Sorunları: Tarım arazisi engeli, mera vasfı ihtilafları, kamulaştırma sorunları ve parselasyon iptalleri projeyi temelden sarsıyor. Bir plan iptal edildiğinde; ruhsat, kredi ve altyapı süreci domino etkisiyle duruyor.
- Aidat ve Finansman Krizleri: Ödeme yapmayan ortaklar projenin finansal olarak kilitlenmesine, inşaatın durmasına ve kredi borçlarının artmasına neden oluyor.
- Tapu ve Kat Mülkiyeti: İskân alınamaması, kat irtifakı eksiklikleri ve ortak alan işgalleri, mülkiyetin tescil edilmesini imkânsız hale getiriyor.
Altyapı eksiklikleri ve ceza riskleri
İşletmeye geçiş sürecinde elektrik kapasite yetersizliği, trafo uyuşmazlıkları ve yangın altyapısı eksikleri tazminat taleplerine yol açıyor. Ayrıca; usule uygun olmayan harcamalar, hakediş hesaplamalarındaki usule uygun olmayan işlemler ve imar kirliliği gibi iddialar süreci ceza hukukuna taşıyarak yönetim kurulu üyelerini şahsen sorumlu kılabiliyor.
Kuruluş sürecinde 13 adımlık stratejik yol haritası
KSS kurulumunda izlenmesi gereken hukuki ve idari adımların büyük bir titizlikle yürütülmesi gerektiğine dikkati çeken Aydoğan, bu sürece ilişkin şu bilgileri paylaştı: KSS kuruluş sürecinde günümüzde “Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi” modelinin esas alındığını belirten Aydoğan, en az 7 kişinin bir araya gelerek kooperatif kurması gerektiğini hatırlattı. Aydoğan, “Yargı kararları incelendiğinde kooperatiflerle ilgili süreçlerde en fazla uyuşmazlığın ana sözleşmenin etkin ve yetkin düzenlenmemesinden kaynaklandığı tespit edilmiştir. Bu aşamada hukuki destek alınması, ileride karşılaşılabilecek ihtilafların minimize edilmesinde fayda sağlayacaktır” dedi.
Tüzel kişilik kazanılmasının ardından öneri alan çalışmalarına geçildiğini, alanın belediyeden görüş alınarak Milli Emlak Genel Müdürlüğü vasıtasıyla veya kooperatif sahiplerince tespit edilebildiğini aktaran Aydoğan, başvuru dosyasının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü vasıtasıyla Bakanlığa sunulduğunu, kredi desteği talep edilmesi durumunda sürecin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı nezdinde yürütüldüğünü belirtti.
Alan seçiminde belirleyici kriterler
Aydoğan, sanayi sitesi kurulacak alanın belirlenmesini “projenin hukuki kaderini belirleyen en kritik aşama” olarak nitelendirdi. Aydoğan ayrıca; yanlış lokasyon seçiminin plan iptalleri, kamulaştırma sorunları, ruhsat krizleri ve yıllarca süren idari davalara yol açtığına da değindi. Aydoğan, “Üst ölçekli planlara uygunluk en temel kriter. Alanın çevre düzeni planına, nazım imar planına ve bölgesel gelişim kararlarına uygun olması gerekiyor. Mahkemelerin planlama bütünlüğü, kamu yararı, bölgesel ihtiyaç ve ulaşım etkisini incelemeye tabi tuttuğunu unutmamak lazım” dedi. Türkiye’de tarım arazisi ve mera sorunlarının en büyük hukuki engellerden biri olduğunu söyleyen Aydoğan, birçok uygun görünen arazinin mutlak tarım arazisi, mera, zeytinlik veya sulak alan niteliğinde olabildiğini belirterek, bu durumda özel izin, vasıf değişikliği veya kamu yararı kararı gerektiğini, en büyük riskin tarım dışı kullanım izninin alınamaması nedeniyle projenin tamamen durması olduğunu ifade etti.
“Önce Arsayı alalım sonrası, sonra”
Belediyeler ve kamu kurumları arasındaki koordinasyon eksikliğinin projeleri sekteye uğrattığını belirten Aydoğan, yatırımcıların düştüğü en büyük hatanın “Önce araziyi alalım, planı sonra çözeriz” mantığı olduğunu vurguladı. Sürecin tam tersine işlemesi gerektiğini ifade eden Aydoğan; arsa alımı öncesinde üst ölçek plan uygunluğu, tarım/mera riski, mülkiyet yapısı, kamulaştırma ihtimali ve çevresel risklerin titizlikle incelenmesi gerektiğini söyledi. Teknik fizibilite kadar güçlü bir “hukuki fizibilite” hazırlanmasının önemine değinen Aydoğan, “Sonradan çıkan kurum itirazları en büyük gecikme sebebi. Bu yüzden kurumlarla temas erken başlatılmalı ve maliyeti düşük ama problemli yerler yerine, hukuken temiz arsalar tercih edilmelidir” dedi.
Finansmanda etaplı model ve yeşil dönüşüm belirsizliği
KSS projelerinde finansman yönetiminin yapı taşı olan Bakanlık kredilerinin en yaygın model olduğunu hatırlatan Aydoğan, asıl meselenin “kredi bulmak” değil, “krediyi sürdürülebilir yönetmek” olduğunu belirtti. Şeffaf muhasebe, güçlü yüklenici sözleşmeleri ve etaplı finansman modelinin süreci hızlandıracağını ifade eden Aydoğan, büyük projelerin tek seferde yapılmasının riskli olduğunu, kademeli altyapı ve kontrollü finansmanın nakit akışını koruyacağını vurguladı. Yeni nesil sanayi sitelerindeki yeşil dönüşüm ve dijitalleşme süreçlerine de değinen Aydoğan; Çatı GES ve enerji verimliliği konularında altyapının oluştuğunu ancak ortak enerji sistemleri, yeşil bina standartları ve karbon düzenlemeleri gibi alanlarda mevzuat entegrasyonunun hâlâ tam oturmadığını ifade etti.
“Üretim durmasın” anlayışı benimsenmeli
6 Şubat depremlerinin ardından sanayi alanlarında “afet dirençli üretim alanı” yaklaşımının stratejik bir öncelik kazandığını belirten Aydoğan; önümüzdeki dönemde riskli alanların taşınması, afet odaklı planlama, mikrobölgeleme, sıvılaşma ve aktif fay analizleri gibi çok daha sıkı teknik ve hukuki zorunlulukların hayata geçeceğini vurguladı. Yeni anlayışın sadece binayı korumayı değil, “üretimin sürekliliğini” hedeflediğini ifade eden Aydoğan; acil durum enerji ve su sistemleri, dijital veri yedekleme ve ortak kriz merkezleri gibi yükümlülüklerin artacağını, zayıf zeminlerde KSS kurulumunun ise zorlaşacağını öngördü. Yatırımcılar için en büyük riskin bugünün asgari standartlarıyla yetinmek olduğunu hatırlatan Aydoğan, 5-10 yıl içinde yetersiz kalacak projeler yerine; yatay mimari, modüler yapı, güçlü zemin ve bağımsız enerji altyapısına sahip, gelecekteki standartlara bugünden uyumlu “dirençli sanayi siteleri” inşa edilmesinin hayati önem taşıdığını belirtti.
Yatırımcılar için hızlandırıcı tavsiyeler
Av. Arb. İrem Aydoğan: “Sanayi sitesi yatırımını kısa vadeli bir inşaat projesi değil; 40 yıllık sürdürülebilir bir üretim ekosistemi olarak planlayın. Bugünün asgari standardı, 10 yıl sonra yetersiz kalabilir. KSS projelerini kısa vadeli bir inşaat işi değil; hukuki fizibilitesi yapılmış, ‘dava dayanıklı’ ve 40 yıllık geleceği hedefleyen sürdürülebilir bir üretim ekosistemi olarak yönetin” sözleriyle yatırımcılara tavsiyelerde bulundu.