Kiracıları rahatlatacak bir emsal karar: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin içtihadına göre, evden taşınırken iade edilecek depozito ilk ödenen tutar değil, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki güncel kira bedeli üzerinden oranlama yapılarak hesaplanacak.
Yüksek enflasyon nedeniyle yıllar içinde eriyen depozitolar için artık “kira/depozito oranı” yöntemi uygulanıyor. 2015’te 1.000 TL kiraya 3.000 TL depozito veren kiracı, bugünkü kirası 20.000 TL ise 60.000 TL iade alabilecek.
Emsal Kararın Temeli: 1993’ten Gelen Dava
Emsal kararın temeli olan dava bir hayli çarpıcı: 1993 yılında kiraya giren bir kişi, başlangıçta 15 lira depozito ödemişti.
2014 yılında evden ayrılırken aynı tutarı değil, güncel kira bedeli üzerinden depozitosunu geri almak için yargıya başvurdu. Yargıtay’ın verdiği emsal karar, kiracının güncel kira bedeli üzerinden depozitosunun ödenmesine hükmetti.
Depozito İadesinde Uygulanacak Yöntem
Karara göre depozito iadesinde uygulanacak yöntem şöyle:
1. Oranın belirlenmesi: Sözleşmenin başlangıcındaki kira bedelinin, depozito bedeline olan oranı tespit edilir.
2. Güncel kiraya uygulama: Bulunan bu oran, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira parasına tatbik edilerek güncel değer bulunur.
Örnek hesaplama:
- 2015’te kira 1.000 TL, verilen depozito 3.000 TL → oran 1/3 (depozito kiranın 3 katı)
- Kiracı çıkarken son kira 20.000 TL ise
- İade edilecek depozito: 20.000 × 3 = 60.000 TL
Yargıtay, “kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği” gerçeğinden hareketle, paranın alım gücünün bu şekilde korunmasına hükmetti.
Hangi Sözleşmeler Bu Karardan Yararlanabilir?
Uygulama, sözleşmenin yapıldığı tarihe göre farklılık gösteriyor:
2012 öncesi sözleşmeler (6570 sayılı Kanun dönemi): Depozito, kira artışı veya nemalandırma kapsamına girmiyordu. Yargıtay kararları bu dönem sözleşmelerinde güncel kira üzerinden iadeyi kesin olarak benimsiyor.
2012 sonrası sözleşmeler (TBK 6098 / TBK 342 dönemi): Kiracıya bankada nemalandırma hakkı tanındı. Konutlar için 2012’den, işyerleri için 2020’den itibaren uygulanabiliyor. Sözleşmede açık bir bedel yazılmışsa o bedel aynen iade edilir; sözleşmede “2 kira bedeli” gibi genel bir ifade varsa çıkış tarihindeki güncel kira üzerinden iade edilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz
- Nakit verilen depozitoların elden verilmesi yasak
Depozito İadesi En Geç 1 Ay İçerisinde Yapılır
Türk Borçlar Kanunu’na göre:
- Kiracı, tahliyede borçsuz ve hasarsız bir teslim yapmalı (ödenmemiş kira, elektrik, su, doğalgaz vs. bulunmamalı)
- Ev sahibi, bu koşullar sağlandıktan sonra en geç 1 ay içinde depozitoyu iade etmeli
- Haklı bir gerekçe ve ispatlanabilir zarar yoksa depozito aynen iade edilmeli
Hangi Durumlarda Kesinti Yapılabilir?
Ev sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için somut kanıtlar (fatura, fotoğraf, tahliye tutanağı) gerekiyor. Kesinti yapılabilecek durumlar:
- Ödenmemiş kira borçları
- Ödenmemiş fatura borçları (elektrik, su, doğalgaz, aidat)
- Kötü kullanım kaynaklı somut zararlar (kapı kırılması, cam kırılması, parke şişmesi vs.)
Kesinti yapılamayacak durumlar (olağan yıpranma):
- Boyanın zamanla solması
- Duvarlarda tablo izi
- Halı izleri, zemin yıpranması
- Normal kullanımdan doğan küçük eskimeler
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin ilgili kararında da belirtildiği gibi: “Kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.”
Döviz ve Altın Depozitolarda Durum
Döviz depozito: Euro veya Dolar cinsinden verilen depozito, kiracı TL talep etmediği sürece aynı döviz cinsinden iade edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/2215 E. – 2022/4920 K. sayılı kararı bu yöndedir.
Altın depozito: Altın misli bir eşya olarak kabul edildiğinden aynen (fiziki) iadesi esastır. Aynen iade mümkün değilse güncel piyasa değeri üzerinden bedel iadesi yapılır.
İade Edilmezse Ne Yapılabilir?
Ev sahibi depozitoyu iade etmezse:
- Noter ihtarnamesi
- Zorunlu arabuluculuk
- Dava veya icra takibi
Anahtarı teslim ettiğine dair tutanağı olan kiracılar, beklemeden İcra Müdürlüğü aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatabilir.
Karar Herkesi Kapsıyor mu? Dikkat Edilmesi Gereken Nokta
Emsal kararın bir istisnası var: Kira sözleşmesinde “depozito aynen iade edilir” gibi kısıtlayıcı bir madde bulunursa, güncel kira bedeli üzerinden iade talep edilemiyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/5500 E. – 2021/10204 K. sayılı kararında da sözleşmede açık hükmün olduğu durumda güncellemenin yapılamayacağı vurgulandı.
Bu nedenle kira sözleşmesi imzalanırken depozito maddesi dikkatle okunmalı; “aynen iade” gibi kısıtlayıcı ifadelerden kaçınılmalı.
Sıkça Sorulan Sorular
İade güncel kira bedeli üzerinden mi yapılır? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/4902 sayılı emsal kararına göre evet. Sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, çıkış tarihindeki güncel kira üzerinden oranlama yapılarak iade edilir.
Depozito kaç günde iade edilmeli? Türk Borçlar Kanunu’na göre, en geç 1 ay içinde iade edilmelidir.
Depozito nakit olarak elden verilebilir mi? Kanunen yasak. Depozito vadeli bir banka hesabına yatırılmalı ve iki tarafın rızası olmadan çekilememeli. Ancak uygulamada bu kurala pek uyulmuyor.
Ev sahibi “ev kirli, boya eski” diyerek depozitodan kesinti yapabilir mi? Olağan yıpranma için hayır. Sadece somut delil (fotoğraf, fatura, bilirkişi raporu) ile ispatlanabilen kötü kullanım zararları için kesinti yapılabilir.
Son ay kirasını depozitodan düşebilir miyim? Hayır. Yargıtay, kiracının tek taraflı olarak “son ay depozitodan” deme hakkını kabul etmiyor. Depozitonun iadesi ancak tahliye ve anahtar teslimiyle gündeme gelir.
Döviz olarak verilen depozito nasıl iade edilir? Kiracı TL olarak talep etmediği sürece aynı döviz cinsinden iade edilir. (Yargıtay 3. HD, 2022/2215 E.)
Kaynak: Haber Merkezi